颜道銮:案例评析

2019-12-25

案由:不当得利

原告:枣庄市某小区棚户区改造拆迁房屋回迁户(二十六户独自立案合并审理)。

被告:山东XX物业管理有限公司。

被告:枣庄市XX房地产开发有限公司。

诉讼请求

判令二被告返还燃气及暖气安装费XXX元,并承担利息。

案情简介

枣庄市某小区二十余户居民,均为棚户区改造被拆迁房屋回迁户,因其原住所纳入枣庄市棚户区改造,为此,其与投资开放商签订了《拆迁房屋实物补偿协议》,双方就房屋的拆迁补偿形成了《结算清单》,上述拆迁户原住房并无配套的燃气及暖气安装,上述各回迁户上房时,各回迁户分别向房地产开发商被告枣庄市XX房地产开发有限公司,交付了燃气及暖气安装费,上述费用枣庄市XX房地产开发有限公司委托被告山东XX物业管理有限公司向各回迁户收取。收取该费用时隔五年后,上述各回迁户认为,各回迁户依据拆迁补偿合同,已结清了房屋价款,燃气及暖气安装设施等均系商品房的配套设施,属于商品的配套工程,各回迁户还认为其与二被告不存在商品房买卖合同关系, 二被告收取的还燃气及暖气安装费无合法依据,属于不当得利,依据《民法通则》92条之规定应当依法返还。

被告山东XX物业管理有限公司答辩:山东XX物业管理有限公司是受第二被告枣庄市XX房地产开发有限公司委托收取的该项费用,原告诉讼请求不应得到支持。

被告枣庄市XX房地产开发有限公司答辩:1、被答辩人提出返还燃气费及暖气安装费没有法律依据,被答辩人缴纳费用时明知款项用途,自愿缴纳相关款项,不属于不当得利范畴。被答辩人起诉已超出诉讼时效。

合议庭终结本案焦点:被告山东XX物业管理有限公司、枣庄市XX房地产开发有限公司是否应返还燃气安装及暖气安装费。

法院判决认定的事实

本案被告枣庄市XX房地产开发有限公司,作为XXX城的开发商,在对原告居住的XXX小区进行棚户改造之前,已向该区居民张贴的《告住户书》第(二)条第10项明确载明,新房燃气、暖气等按照棚户区改造相关政策执行。本案涉案房屋系原告回迁安置所得,并非是通过普通商品房买卖合同而拥有。该回迁安置房的的价格是根据枣佳评字【2010】第8-024号《房地产评估报告》确定的该小区回迁安置房的市场平均价进行回迁安置的,该报告中已明确回迁房价格不包括煤、暖配套及安装费用。被告枣庄市XX房地产开发有限公司收取的燃气安装费及暖气工程费,系暖气及燃气入户的相关材料、人工、机械等施工费用,该两项费用的收取,不同于普通商品房已将此费用计入房屋销售价格中,故被告枣庄市XX房地产开发有限公司不属于重复收取,亦非政府免收的城市基础设施配套费范畴。根据《民法总则》第一百一十八条,民事主体依法享有债权。债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定,权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利。《民法通则》第九十二条,没有合法根据取得不当利益,造成他人损失的,应当将取得的不当利益返还受损失的人。故被告枣庄市XX房地产开发有限公司收取的燃气及暖气安装费,有相应的政策依据,不属于不当得利,不应返还。

     被告山东XX物业管理有限公司,系受被告枣庄市XX房地产开发有限公司委托向原告收取上述二项费用,其不应当承担返还义务。

一审法院以原告的诉讼请求,无法律及政策依据为由,予以驳回。

上述一审原告不服一审判决提起上诉,二审上诉人与被上诉人均未有新证据提交,二审查明的事实与一审一致。二审法院审理结果:驳回上诉,维持原判。

点评

本案案由为不当得利纠纷,争议的主要焦点是山东XX物业管理有限公司受枣庄市XX房地产开发有限公司委托收取燃气及暖气安装费是否构成不当得利。是否构成不当得利,看看该二项费用的收取是否有政策和法律依据。结合涉诉各回迁户住房系回迁所得不同于商品房,该二项费用是否包含在回迁房价格中成为本案的关键,庭审中回迁房《评估报告》房屋价款不包括燃气及暖气安装费,且原告已实际交付二被告,各回迁户与枣庄市XX房地产开发有限公司之间签订有《拆迁房屋实物补偿协议》,足以证明各回迁户与枣庄市XX房地产开发有限公司之间买卖关系存在,该协议内容系双方自愿达成,不违反法律及行政法规禁止性规定,应确认为有效,对双方均有拘束力。山东XX物业管理有限公司,受委托收取回迁户的上述二项费用,系房屋买卖合同组成部分,并已收取完毕。这样看来,原告的上述二被告收取的二项费用,无法律依据的主张明显不能成立。其诉求一审被驳回,上诉后二审维持一审判决,系情理之中。

                 (颜道銮律师   山东薛国律师事务所)



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